Договор на передачу дома в собственность

Дарение в соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) может быть осуществлено в двух формах: устной и письменной. Простая письменная форма дарственной может быть использована для любого объекта дарения, если этого захотят стороны. При этом существуют и обязательные случаи совершения этой сделки именно в письменной форме. Несоблюдение формы дарственной влечет в обязательном порядке ее признание в качестве ничтожной сделки, что, в свою очередь, предполагает возвращение дара дарителю.

Совершение дарственной в простой письменной форме предусматривается законом (п. 2, 3 ст. 574 ГК РФ) в тех случаях, когда:

Остановимся подробнее на каждом из указанных случаев. Совершение дарения в будущем предполагает, что передача дара осуществляется не в момент заключения договора, а через определенное время. Обязательными условиями заключения такого договора являются:

  • соблюдение письменной формы;
  • явное намерение дарителя на передачу объекта дарения одаряемому лицу;
  • обязательное указание на индивидуальные признаки передаваемого дара.

Рассмотрим другой вариант, когда даритель является юридическим лицом и стоимость дара превышает три тысячи рублей. ГК РФ не делает в данном случае различий для организационно-правовой формы таких лиц, т.е. не важно является ли организация коммерческой или нет. При этом законом установлено запрещение дарения между коммерческими организациями (требование ст. 575 ГК РФ). Такие организации могут делать друг другу подарки только в пределах трех тысяч рублей.

Еще одним ограничением для юридических лиц является то, когда они обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (к ним можно отнести муниципальные унитарные предприятия). Такие организации могут совершать дарение только с согласия собственника имущества, за исключением также обычных подарков.

Третьим видом дарения, при котором обязательно соблюдение простой письменной формы является дарственная недвижимого имущества. В данном случае, можно подарить квартиру, дом, земельный участок и др. В тоже время для такого договора обязательно необходимо осуществлять государственную регистрацию, а в некоторых случаях и уплачивать налоги. Все необходимые расходы, связанные с проведением государственной регистрации дарственной недвижимого имущества и уплатой налогов лежат, как правило, на одаряемом лице.

Для совершения дарения необходимо учитывать тот факт, что квартира является недвижимым имуществом и, следовательно, для оформления дарственной требуется простая письменная форма. В договоре дарения квартиры обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • дата и место составления дарственной;
  • сведения о дарителе и одаряемом лице (паспортные данные, место проживания);
  • сведения о квартире (точный адрес, общая площадь, т.ч. жилая, количество комнат, этаж, кадастровый или условный номер);
  • сведения о правоустанавливающих документах дарителя (т.е. свидетельства о государственной регистрации права собственности на нее);
  • права и обязанности сторон, т.е. указание на право отказа от принятия дара, на отмену дарения, отказа от исполнения договора дарения;
  • подписи сторон.

Даритель при заключении такого договора также может передать одаряемому лицу технический и кадастровый паспорта на жилое помещение.

После составления дарственной, сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган по месту своего жительства в целях проведения процедуры государственной регистрации права собственности на квартиру.

Госрегистрация договора дарения квартиры осуществляется в соответствии с порядком и требованиями, установленными Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирующим органом является Управление Росреестра по субъекту РФ, а подача всех необходимых документов для осуществления данной процедуры осуществляется в территориальный орган Росреестра.

При этом для проведения госрегистрации необходимо собрать пакет документов, в который входит:

  1. Заявление об осуществлении процедуры.
  2. Непосредственно сама дарственная на квартиру в количестве необходимом для всех участников следки и плюс один экземпляр для регистрирующего органа.
  3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (для дарителя).
  4. Паспорт дарителя.
  5. Паспорт одаряемого лица.
  6. Документы, подтверждающие полномочия лица (для представителей сторон).
  7. Квитанция об оплате госпошлины

Для физических лиц размер госпошлины составляет 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

В то же время важно отметить, что в отдельных случаях в регистрирующий орган необходимо подавать такие документы, как:

  • согласие родителей или опекунов (когда одной из сторон сделки является лицо в возрасте от 14 до 18 лет);
  • нотариально удостоверенное согласие второго супруга (в случае приобретения квартиры во время брака она находится в общей совместной собственности супругов).

Все вышеназванные документы подаются в оригиналах и копиях, а необходимые расходы несет одаряемое лицо. Сама процедура госрегистрации обычно проходит в течение 10 дней. После получения одаряемым лицом свидетельства о государственной регистрации права собственности, он становится законным владельцем жилого помещения.

Дарственная доли квартиры оформляется тем же путем, с теми же сведениями, что и дарственная на квартиру в целом.

При этом такой договор имеет ряд особенностей по сравнению с дарением квартиры целиком, а именно:

  • помимо точного адреса квартиры, необходимо указывать размер доли в ней, который и получит одаряемое лицо (в процентном или дробном соотношении к целой квартире);
  • сведения обо всех лицах, которые проживают в квартире и имеют право пользоваться ею, с сохранением этого права и в дальнейшем.

При этом в пакет документов, помимо тех, которые предоставляются при дарении квартиры, входит выписка из домовой книги на квартиру, доля в которой передается по дарственной, либо справка из паспортного стола о зарегистрированных лицах.

Дарение денег, согласно анализа ст. 574 ГК РФ, может быть совершено как в устной, так и в письменной форме.

При этом письменная форма заключения такой сделки обязательна в случаях, когда

  • даритель юридическое лицо и дар по стоимости составляет более трех тысяч рублей;
  • когда деньги даритель обещает передать одаряемому в будущем.

В принципе, если стороны решат заключить такой договор в письменной форме, то он будет немногим отличаться по своему содержанию от любого другого договора дарения. В частности, в нем необходимо будет отразить непосредственный предмет, т.е. что объектом дарения являются денежные средства, их размер и валюту.

Остальные требования к оформлению дарственной денег являются такими же, как и для иных объектов дарения (т.е. указание сведений о сторонах сделки, прав и обязанностей, даты и места составления договора, подписи сторон).

К договору дарения денег стороны также могут составить акт приема-передачи денежных средств, который, в свою очередь, будет подтверждать исполнение обязанности дарителя по передаче денег одаряемому, и принятия дара со стороны последнего.

Также необходимо отметить, что дарение денег не облагается налогом исходя из смысла пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.

В случаях несоблюдения письменной формы договора дарения тогда, когда она являлась обязательной, такая сделка является ничтожной (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

Ничтожность сделки подразумевает под собой, что она является недействительной уже с момента ее заключения, т.е. она не порождает юридических последствий для сторон.

При этом каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное, а при невозможности этого, возместить его стоимость. Говоря простыми словами, у одаряемого лица возникает обязанность возвратить дар дарителю, а когда это невозможно, выплатить ему стоимость дара.

Важно также и то, что при несоблюдении письменной формы дарственной в тех случаях, когда она была обязательна, сделка признается ничтожной вне зависимости от решения суда (ст. 166 ГК РФ).

В заключении необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. Письменная форма совершения дарения обязательна в случаях, прямо предусмотренных законом.
  2. Несоблюдение вышеназванной формы договора влечет недействительность сделки в целом, т.е. она признается ничтожной.
  3. Последствиями недействительности сделки является возвращение сторон в исходное состояние, существовавшее до ее проведения, т.е. дар от одаряемого лица переходит к дарителю.
  4. Для договора дарения квартиры, доли квартиры, помимо обязательной письменной формы требуется проведение государственной регистрации.
  5. Дарение денежных средств может осуществляться в устной или в письменной форме по усмотрению сторон, являющихся физическими лицами.
  6. Для совершения дарения денег не требуется ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации договора, а в последующем и уплаты налогов.
  7. В любом договоре дарения необходимо в обязательном порядке четко указывать объект дарения, его индивидуальные признаки. В остальном содержание таких договоров практически не отличается от иных дарственных.

darstvennaja.ru

Ключевая ставка введена Банком России 13 сентября 2013 г. в качестве основного индикатора денежно-кредитной политики.

Ставка рефинансирования введена с 1 января 1992 г. как единая ставка для предоставления кредитов коммерческим банкам.

С 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования приравнено к значению ключевой ставки Банка России.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

base.garant.ru

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения

Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Образец Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В частности, применяются следующие правила:

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно);

5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров).

Россия, город Ростов-на-Дону, двадцать седьмое января две тысячи восемнадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

4. Вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2005г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН № 112234, выданным 23.04.2005г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

proekt-007.ru

Договор пожертвования как тип гражданско-правовой сделки регламентирован преимущественно ст. 582 «Пожертвование» ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации). Пожертвование считается разновидностью дарения вещи и с рядом оговорок подпадает под действие гл. 32 ГК РФ «Дарение».

  • соцподдержку нуждающихся;
  • улучшение благосостояния малообеспеченных;
  • реабилитацию инвалидов;
  • помощь жертвам катастроф и военных конфликтов;
  • содействие образовательной, научной и культурной деятельности;
  • содержание помещений и территорий, имеющих социокультурное, природоохранное, историческое значение.

Пожертвование создает благо для неопределенного числа лиц, каждое из которых может воспользоваться даром. Может касаться целей, полезных для социума в целом либо отдельных групп лиц.

Их круг может быть ограничен определенными признаками (возраст, ПМЖ в населенном пункте, членство в организации). По общему правилу, поименное указание недопустимо. Например, пожертвованием может считаться безвозмездная передача школе видеопроектора, которым будут пользоваться младшие классы. Но если родительский комитет конкретного класса купил аппарат для своих детей — это не пожертвование.

Остается открытым вопрос о возможности пожертвования в пользу бюджетного учреждения в интересах конкретного лица. Например, больница предлагает жертвователям в разделе «назначение платежа» платежного документа указывать ФИО ребенка, на покупку медикаментов для которого будет направлено пожертвование. Есть мнение, что в подобных ситуациях наличие общеполезной цели обусловлено не количеством благополучателей, а совпадением частных и общественных интересов.

Статья 582 ГК РФ не содержит специальных требований к оформлению пожертвования. Соответственно, к данным правоотношениям подлежат применению общие предписания ст. 158-165 ГК РФ и правила касательно дарственных (ст. 574 ГК РФ).

Однозначного мнения по поводу возможности пожертвования в устной форме нет.

Статья 161 ГК РФ предписывает использовать простую письменную форму, когда хотя бы одним участником правоотношений является юрлицо.

По ст. 574 ГК РФ, документарная форма обязательна при заключении договора с конклюдентной конструкцией (обещание пожертвования в будущем).

Нотариальная форма пожертвования недвижимости обязательной не является. Поскольку по ФЗ №122 от 21.07.97 г. удостоверение заменено госрегистрацией, пожертвование недвижимости может иметь простую письменную форму. Однако договор пожертвования порождает юрпоследствия только с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).

Бюджетные организации разрабатывают примерные формы договоров о пожертвовании на разные случаи. Статьи 160-161 ГК РФ о простой письменной форме не требуют соблюдения особых формальностей: достаточно, чтобы документ содержал ссылку на личность его сторон, их подписи и описание передаваемого. На случай «добровольно-принудительных» пожертвований образовательные и медучреждения обычно заготавливают типовые формы на несколько предложений с тремя прочерками для суммы, ФИО и подписи.

Для целей бухучета бюджетного учреждения письменное оформление благотворительного пожертвования обязательно. Для этого обычно используются приходные ордера.

Правоотношения, возникающие из договора пожертвования бюджетному учреждению специфичны. Их нужно отличать от дарения, спонсорства или пожертвования благотворительной организации и физлицу.

Статья 582 ГК РФ прямо не указывает наименования сторон договора пожертвования. Практика пошла путем определения их как жертвователя (благотворителя); выгодо- или благополучателя. Хотя, если назвать стороны договора пожертвования дарителем и одаряемым, на законность и действительность сделки это не повлияет.

Следует избегать применения термина «спонсор» и производных от него в договорах, преддоговорной переписке, актах приемки-передачи, платежных поручениях. Согласно п. 9 ст. 3 ФЗ №38, спонсором является рекламодатель, имеющий от спонсируемого лица встречное возмещение в форме рекламы. Соответственно, спонсорские деньги являются доходами от размещения рекламы, подлежащим налогообложению.

Важнейший из признаков дарения и пожертвования — безвозмездность (ст. 572 ГК РФ). Не является пожертвованием передача бюджетному учреждению вещи/права, обусловленная любым встречным обязательством. При правильном бухучете пожертвования не облагаются налогом.

Произвести пожертвование бюджетному учреждению может любое лицо, одновременно удовлетворяющее двум признакам:

  • являющееся собственником вещи/имущественного права;
  • обладающее достаточной правосубъектностью для распоряжения им.

Уточнение существенно, поскольку законодательством могут устанавливаться ограничения: 16 категориям субъектов запрещено жертвовать в фонд референдумов (ст. 48 ФКЗ №5), 13 категориям — партиям (ст. 30 ФЗ №59).

Статьей 582 ГК РФ установлен специфический круг потенциальных благоприобретателей:

  • образовательные, воспитательные и медучреждения;
  • благотворительные, общественные и религиозные организации;
  • музеи, библиотеки, научные, культурно-просветительские организации;
  • государство и муниципальные структуры (ст. 124 ГК РФ).

Согласно ст. 6 и 161 БК РФ (Бюджетного кодекса Российской Федерации) бюджетным учреждением является муниципальное либо госучреждение, материальное обеспечение деятельности которого (в т. ч. по оказанию административных услуг) осуществляется за счет денег бюджета соответствующего уровня согласно бюджетной смете.

Перечень субъектов, могущих принимать пожертвования, указан в ст. 582 ГК РФ исчерпывающим образом. Если пожертвование сделано коммерческому субъекту, целью которого, согласно учредительной документации, является извлечение прибыли, оно недействительно по ст. 168 ГК РФ как противоречащая закону сделка. Некоммерческие партнерства субъектов хозяйствования и госкорпорации также исключены из перечня получателей пожертвований.

Пожертвование принципиально отличается от дарения по ряду признаков:

  • обусловленность общеполезной целью, а не частным интересом;
  • суженный перечень потенциальных предметов договора: невозможно пожертвовать путем освобождение от обязанностей;
  • от пожертвования невозможно отказаться на основании ст. 577;
  • пожертвование не подлежит отмене по ст. 578;
  • к обещанию пожертвования на будущее не применяется принцип о правопреемстве ст. 581 ГК РФ.

Пожертвование бюджетной организации отличается от пожертвования физлицу по единому признаку. Согласно ч. 3 ст. 582 ГК РФ, благодетель вправе обусловить передачу имущества бюджетному учреждению специальным использованием. В случае с физлицом он обязан это сделать, иначе вместо правоотношений пожертвования возникнут правоотношения дарения.

Законодатель сделал исключение для бюджетных организаций, поскольку их специальная правоспособность и цели деятельности по учредительной документации даже без спецусловия должны исключить злоупотребления и нецелевое использование.

Пожертвование бюджетной организации урегулировано менее жестко, чем благотворительной организации. Например, если иное не установлено благотворительной программой, имущественные пожертвования в натурформе и минимум 80% пожертвованных денег подлежат использованию в течение года со дня получения (ст. 16 и ст. 19 ФЗ №135).

Благотворительная организация ежегодно представляет в орган регистрации отчет о деятельности с данными о расходовании пожертвованного. Бюджетным организациям лишь рекомендуют включать в бухотчетность сведения о целевом использовании пожертвований (форма №6).

Данная категория включает объект пожертвования и совокупность юридически значимых действий, которые обязались совершить жертвователь и благоприобретатель.

  • деньги (как вариант — наличность);
  • натуральное имущество производственного либо потребительского назначения;
  • результаты работ и оказания услуг;
  • интеллектуальная собственность;
  • имущественные права, требования уплаты долга, процентов/дивидендов и проч.

Объем благ, которые могут стать объектом пожертвования, гораздо уже, чем при дарении. Невозможно совершить пожертвование в пользу бюджетного учреждения путем:

  • исполнения обязательства такого учреждения в пользу кредитора (ст. 313 ГК РФ);
  • перевода его долга на жертвователя (ст. 391 ГК РФ);
  • освобождения его от обязательств перед жертвователем или иным кредитором (ст. 572 ГК РФ).

Мотивацией к такому ограничению стало то, что в перечисленных случаях невозможно установить и/или отследить целевое использование пожертвования.

Пожертвование, как и дарение, может иметь реальную либо консенсуальную конструкцию. В первом случае заключение договора и передача дара благоприобретателю совпадают во времени, во втором — нет.

Согласно ч. 2 ст. 582 ГК РФ, выгодоприобретатель не обязан согласовывать с кем-либо свои действия относительно приема подарка.

Согласно ч. 3 ст. 582 ГК, благодетель вправе (но не обязан) обусловить передачу имущества бюджетному учреждению его целевым использованием. Если условие установлено — благоприобретатель обязан его исполнить; если нет — бюджетная организация использует пожертвование согласно целям, обусловленным учредительной документацией. Пожертвование всегда безвозмездно. Оно не может подразумевать встречного исполнения от бюджетного учреждения. Оговоренное в ст. 582 ГК РФ целевое предназначение дара нужно воспринимать в качестве специфического обременения, позволяющего гарантировать реализацию социально полезной цели.

Условие об использовании пожертвования может быть указано с большей или меньшей степенью конкретизации. Этот вопрос более актуален для денежных средств, нежели для имущества. Так, передавая средства, можно указать «для приобретения футбольных ворот и баскетбольных стендов», а можно «на развитие технического оснащения дома спорта».

Бюджетные организации, регулярно получающие пожертвования, разрабатывают положения об использовании пожертвования, а также типовые формы договоров. В них выгодоприобретатель обычно обязуется действовать добросовестно, рациональными способами. В отсутствии локальных норм по этому поводу разумность и добросовестность поведения участников гражданских правоотношений предполагаются (ч. 3 ст. 10 ГК РФ).

Особые условия касательно использования пожертвования могут быть предусмотрены по грантовым проектам. Грант — это передача денег/имущества на специальных условиях:

  • передача безвозвратна и безвозмездна;
  • грантодатель — физлицо либо некоммерческая структура;
  • цель использования имущества/средств — реализация наперед определенных программ в гуманитарной сфере либо проведение конкретных исследований;
  • подробнейший отчет грантодателю об использовании гранта;
  • непременный раздельный учет доходов/расходов в рамках гранта;
  • установление детального порядка и сроков использования гранта.

Бюджетная организация, принимающая пожертвование с определенным предназначением, должна вести обособленный учет операций по расходованию/использованию пожертвований (ч. 3 ст. 582 ГК РФ). По НК РФ (Налоговому кодексу Российской Федерации), пожертвования не входят в налогооблагаемую базу для исчисления дохода. Финансы, предоставленные бюджетным организациям в качестве пожертвования, являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению.

Если использование подаренного жертвователем имущества в соответствии с предусмотренным договором целевым назначением невозможно, оно может быть использовано для иных целей с согласия жертвователя (ч. 4 ст. 582 ГК). В случае смерти гражданина или ликвидации юрлица — жертвователя, разрешение на смену целевого назначения пожертвованного имущества следует испрашивать у суда. Хотя в ГК этого не оговорено, бюджетной организации следует обращаться в суд за сменой способа использования имущества в случаях, когда:

  • жертвователь необоснованно отказывает в смене способа использования пожертвованного имущества;
  • уклоняется от ответа, например не отвечает на письма;
  • его местонахождение неизвестно.

Суть пожертвования в его социальной полезности. Поэтому нецелевое использование пожертвованных средств/имущества введено законодателем в ранг оснований для отмены данного договора (ч. 5 ст. 582 ГК).

Стоит учесть, что «отмена» — узкое понятие. Существуют иные способы вернуть пожертвованное, например признать сделку недействительной по основаниям, оговоренным § 2 гл. 9 подр. 4 ГК РФ. Основанием может послужить:

  • мнимость или притворность (ст. 170);
  • совершение недееспособным (ст. 171), малолетним (ст. 172) или не понимающим своих действий (ст. 177) жертвователем,
  • юрлицом в противоречии с уставными целями (ст. 173);
  • совершение пожертвования по заблуждению (ст. 178), под влиянием угрозы или обмана (ст. 179).

В силу ч. 6 ст. 582 ГК РФ, на пожертвования не распространяется действие ст. 578 ГК РФ. В обоснование отмены пожертвования благодетель не может ссылаться на совершение представителем/руководителем/работником бюджетного учреждения покушения на жизнь жертвователя или его родственников. По задумке законодателя, совершение одним из выгодополучателей неблаговидных действий относительно жертвователя не должно лишать других выгодополучателей возможности использовать пожертвование.

Основания для отмены пожертвования в порядке ч. 5 ст. 582 ГК могут быть договорными и внедоговорными. В первом случае в договоре содержатся условия о порядке, способах, сроках использования пожертвования бюджетным учреждением. Их нарушение, согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, может быть расценено как существенное нарушение сделки, дающее основания расторгнуть договор.

Во втором случае условия о способе использования пожертвования в договоре отсутствуют. Неудовлетворенный жертвователь может ссылаться на общие нормы ГК РФ об обязательствах сторон гражданских правоотношений действовать разумно и добросовестно (ст. 1) и правила о пожертвовании (ст. 582 ГК РФ). Для обоснования отмены договора могут быть использованы отраслевые или ведомственные нормы, а также локальные предписания бюджетной организации: учредительная документация, положение о порядке использования пожертвования (если утверждено).

Если жертвователь — физлицо, дело подведомственно суду общей юрисдикции; если организация — арбитражному суду. Кроме требования об отмене договора пожертвования договор может содержать также виндикационное требование — об изъятии у бюджетного учреждения имущества в натуре для его передачи жертвователю либо о возвращении средств.

Суд отказал С. по таким основаниям. По ст. 582 ГК РФ, пожертвование — безвозмездная передача вещи исключительно в социально полезных целях. Совершение пожертвования образовательному учреждению не может рассматриваться в качестве оплаты обучения, как об этом заявляет истец.

Договор пожертвования от 15.08.2013 заключен с образовательным учреждением, которое в силу закона может быть субъектом данных правоотношений. Сделка заключена в установленных законодательством общеполезных, а именно в образовательных целях. Недействительной она не признана.

Согласно п. 2.3 договора от 15.08.2013, жертвователь может требовать отмены пожертвования только в случае нецелевого использования имущества. Посему оснований для расторжения сделки, предусмотренных ч. 4 ст. 582 ГК РФ, в спорных правоотношениях не усматривается.

Предметом пожертвования может стать вещь, ценные бумаги, имущественные права.

Пожертвование бюджетному учреждению может иметь реальную и консенсуальную конструкцию. По общему правилу подлежит письменному оформлению.

Договор о пожертвовании может (хотя не должен) содержать ссылку на способ и срок использования пожертвованного. Если спецусловий не предусмотрено, бюджетная организация при расходовании пожертвованных средств или расходовании имущества руководствуется уставными целями, нормативными и локальными правилами.

Жертвователь вправе контролировать использование дара. В случае нецелевого использования он может отменить пожертвование.

dogovor-darenija.ru

Помимо купли-продажи недвижимости в новостройках или на вторичном рынке, объектом сделки могут становиться права на строящуюся недвижимость.

Нередко складывается ситуация, когда инвестор, вложивший деньги в строительство и заключивший договор долевого участия с застройщиком, перепродает еще не построенную квартиру новому покупателю.

Есть данные, что около трети сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы заключается именно по такой схеме. Иногда инвестор вынужден отказаться от своих прав в пользу третьего лица, чтоб вернуть вложенные в строительство средства, поскольку возникла неотложная потребность в деньгах.

Чаще такие сделки совершаются с целью получения прибыли за счет разницы в стоимости жилья на разных этапах строительства. Поскольку, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, продать еще не существующую и не являющуюся собственностью квартиру невозможно, корректнее в таких случаях говорить о переуступке прав на нее.

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

  • по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

В первом случае от продавца к покупателю передается право на заключение основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

Существует еще одна схема переуступки прав, действующим законодательством она не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется: уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе. Решаются такие вопросы через общее собрание ЖСК, предыдущий пайщик забирает свой взнос, а новый, принятый в ЖСК, его вносит.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.

Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке.

Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.

Для расчетов сторон используется механизм банковских ячеек – деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов.

Справка! В соответствии с действующим законодательством, застройщик не может запретить участнику долевого строительства переуступить права на недвижимость, а инвестор не обязан согласовывать с ним сделку цессии.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

  1. Тип договора, по которому переуступается право.
  2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
  3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

  • основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
  • документальное подтверждение расчетов между сторонами;
  • согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
  • вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
  • акт передачи документов.

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

В интересах покупателя указывать в договоре реальную сумму сделки, это важно для получения налогового вычета и в случае возникновения претензий. Договор без указания суммы и порядка расчетов может не иметь законной силы.

Квартира, права на которую передаются по договору цессии, не должна быть обремененной. Если доля в строительстве приобреталась в кредит, и он еще не выплачен, то кредит переоформляется на цессионария.

По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.

Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.

Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

  • если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
  • если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
  • если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.
  • Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

    Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

    Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

    Оформить договор цессии невозможно после подписания акта приема-сдачи жилья или заключения основного договора купли-продажи.

    Оформление обычной сделки купли-продажи квартиры невозможно до получения первичным инвестором прав собственности на квартиру. На практике между этими двумя событиями нередко проходит немало времени, больше года.

    Если инвестор не успел передать права на квартиру до этого момента и хочет продать ее, не дожидаясь вступления в права собственности, есть лазейка – переоформление с изменением даты документов, после подписания которых переуступка прав невозможна.

    Если переуступка осуществляется по ДДУ, инвестор договаривается с застройщиком, и меняется дата подписания передаточного акта.

    Переуступка прав на строящуюся недвижимость – достаточно распространенная и выгодная для инвесторов-цедентов и покупателей-цессионариев сделка.

    Механизм ее заключения должен соответствовать действующему законодательству, а покупателю следует предварительно ознакомиться со всеми рисками и проверить, какие права и обязанности он принимает при заключении договора цессии.

    zhivemvrossii.com