Налог при продаже земли в аренде

Уплата налога при продаже земельного участка

Налог при продаже земельного участка в 2018 году для физических лиц должен быть оплачен в установленном законом размере и в установленные сроки (НДФЛ).

Отдельные категории граждан могут быть от его взимания освобождены, а другие получают значительные вычеты, также в законодательстве обозначается, какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка с внесенными изменениями.

С исчислением даты начала владения земельным участком возникают трудности:

  • Если физическое лицо становится владельцем после покупки участка или по договору обмена, то дата начала владения считается с момента его госрегистрации в Росреестре.
  • Когда недвижимость с участком переходит по завещанию наследнику, моментом отсчета начала владения является дата смерти прежнего собственника, при этом неважно, в какой временной промежуток наследником оформилась госрегистрация прав.
  • Когда участок по дарственной переходит, дата вступления в права собственности определяется днем ее составления.

Полученная в результате сделки прибыль облагается подоходным налогом НДФЛ. Используется при этом ставка 13% для каждого владельца, если осуществляется продажа земельного участка в собственности менее 3 лет в 2018 году.

При меньшем сроке существует несколько способов, как сократить подоходный налог при продаже участка земли физическим лицом в 2018 и прошлом 2017 году:

  • Налоговый вычет. Его механизм использования позволит уменьшить сумму сбора на млн рублей или меньше.
  • Обычно по налогу базой служит стоимость земли, которая указана в тексте договора продажи или обмена. Однако не запрещается базой считать стоимость земли за минусом затрат на ее приобретение.

Продажа недвижимости с участком земли, в частности, оплаченный налог с продажи этой недвижимости имеет свои нюансы. Физическое лицо имеет право осуществить продажу только той земли под строением, на которую имеется право собственности.

При нахождении участка в бессрочном пользовании продажа невозможна. В подобном случае новый собственник должен перезаключить договор пользования или аренды с владельцем земли. Владельцем в большинстве случаев является государство.

Налоговый вычет при продаже земельного участка менее 3 лет, который придется оплатить владельцу земельного участка, можно вычислить по формуле: доход, который был выручен вследствие продажи участка, умноженный на налоговую ставку.

Сумма дохода определяется исходя из обозначенной стоимости продажи недвижимости по договору. При этом с 01.01.2017 года на основании федерального законодательства были введены нормы, основанные на предупреждение сокращения стоимости участка с целью снижения суммы налога.

Согласно данным нормам, цена земельного участка, которая облагается налогом, не может быть ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Кадастровая стоимость земельного участка указывается в его кадастровом паспорте.

К примеру, если кадастровая стоимость земельного участка составила 6.700.000 руб., то общая сумма, облагаемая при его продаже налогом, – 4 690 000 рублей (0,7 x 6.700.000). Если недвижимость реализовать по стоимости меньшей, налог с продажи земли следует уплачиваться с дохода, приравненного к 4 690 000 рублей.

НДФЛ ставка оказывается в прямой зависимости от того, считается ли продавец резидентом РФ. Проживание в пределах территории России больше 183 календарных дней в году позволяет лицу считаться резидентом.

Оставшиеся граждане являются нерезидентами. Придание физическому лицу статуса нерезидента не имеет прямой зависимости только от его обозначенного пребывания в пределах территории Федерации. Все вопросы решаются индивидуально, сюда же входит учет наличия постоянного места жительства.

Резиденты в стране налог при продаже земельного участка оплачивают по ставке 13%. Не являющиеся резидентами граждане оплачивают до 30%.

К примеру, если земельный участок продать за 7.420.000 руб., то НДФЛ при продаже земельного участка будет равен 964.000 руб. для резидентов страны (7.420.000 x 0,13), а нерезиденты оплатят 2.260.000 руб. (7.420.000 x 0,3).

В 2018 году не произошло никаких изменений в этом плане.

Налоговый вычет при продаже земельного участка в двух видах:

  1. имущественный вычет;
  2. вычет расходный.

В случае, если земельный участок обозначен в долевой собственности, после его продажи имущественный вычет по одному договору можно применять только единожды. Когда собственники по отдельности продают свои доли, то каждый из них наделяется правом применять вычет.

Порядок и сроки взимания налога

Этот вопрос также не изменился. До 30 апреля года, который идет следующим за годом продажи земельного участка, бывший собственник должен предъявить в налоговые органы декларацию. При этом рассчитывать НДФЛ плательщик вынужден самостоятельно.

Налог с продажи земельного участка в 2018 году новый закон обозначает к выплате не позже 15 июля. При нарушениях сроков к неплательщику применяются санкции в виде штрафа – за каждый день просрочки высчитывается 20 процентов от доходовой суммы.

За неподачу декларации неустойка предусматривается в размере 5%, но не меньше 1000 рублей на каждый день просрочки, если осуществляется продажа земельного участка в собственности менее 3 лет в 2018 году.

В ситуациях, когда налоговыми органами по ошибке отправляются уведомления о необходимости уплаты НДФЛ, но граждане по законодательству от уплаты налога освобождены, следует предоставить в налоговую службу документы, которые подтверждают право на освобождение или уменьшение налогообложения.

grazhdaninu.com

Аренда земли под гараж: как взять и правильно оформить документы? Денежные вопросы

Сегодня многие автомобилисты являются собственниками гаражных боксов.

Но некоторые из них не задумываются о том, кому принадлежит земля, на которой стоят постройки.

Чтобы избежать демонтажа собственности или ее сноса, следует оформить участок в аренду.

Собственникам гаражей, решившим сдавать недвижимость в аренду, нужно определить срок действия договора. Его обговаривают обе стороны.

Если же говорить о земельном участке, на котором стоит гараж, то законодательство установило два периода:

  • срок действия договора 5 лет;
  • аренда до 49 лет.

Первый вариант подходит, если гараж металлический. Его в любое время можно перевезти на новое место. Второй вариант предназначен для капитальных строений. К ним относятся объекты с капитальным фундаментом, с устойчивой основой.

В договоре срок аренды должен быть обязательно указан. Когда он закончится, арендатор больше не сможет пользоваться участком земли. Соответственно, это же касается и бокса.

Ранее законом была установлена бессрочная аренда. Но из-за этого было невозможно зарегистрировать участок в собственность, поэтому в закон были внесены изменения. Сейчас участки берут только во временное пользование. Когда срок аренды закончится, его пролонгируют. Но лучше не ждать указанной даты, а оформлять землю в собственность. Тогда участком можно владеть свободно.

Сделать это достаточно просто, но сначала нужно пройти регистрацию, а потом перейти к оформлению собственности на постройку. После этого участок передают гражданину в бессрочное пользование.

Как оформить землю под гаражом в аренду?

Вопросы аренды регулирует ст. 260 и 608 ГК, ст. 42 и 46 Земельного кодекса и закон N 1738-1, в котором речь идет о плате за землю.

ГК РФ Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

  1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
  2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

ГК РФ Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Распоряжаться землей могут собственники, к коим относятся:

  • государство;
  • муниципальные организации;
  • частные лица.

Гараж, который был возведен из строительного материала любого вида, относится к объектам, связанным с землей. Если нет документов на участок, то постройку могут снести как незаконную (ЗК, ст. 222).

Как взять землю в аренду под гараж? Чтобы арендовать надел, нужно обратиться главе администрации того района, на чьей территории находится гараж. На имя главы администрации нужно написать заявление, на это имеют право председатели гаражных кооперативов, а также частные лица.

Оформление аренды – процедура, которая требует времени. Она осуществляется в несколько этапов:

  1. сначала нужно оформить в собственность недвижимость.
  2. В землеустроительной организации необходимо заказать межевание участка земли.
  3. Сбор документов и их подача в органы власти. Рассмотрение заявки.

Обращаться следует в земельный департамент или к главе администрации. Перед тем, как написать заявление, следует узнать данные об участке. Понадобится следующее:

  • кадастровый номер;
  • площадь территории;
  • адрес.

Для того, чтобы заключить договор, потребуется приложить к заявлению следующие бумаги:

  1. копию паспорта гражданина;
  2. копию документа, который бы подтвердил параметры участка, и кадастровые документы;
  3. удостоверение, подтверждающее первоочередное право на участок.

Чтобы ускорить процесс получения аренды, стоит заранее ознакомиться с тем, какие действия придется предпринять для оформления документов.

Сначала нужно обратиться в Росреестр, в этой организации необходимо получить сведения о территории.

Она должна быть свободной, только в этом случае ее можно оформить в аренду.

Справка платная, этот момент стоит учесть заранее.

Затем необходимо отправиться в земельный кадастр, здесь нужно получить технический паспорт. Специалистами будут выполнены замеры участка, проведена топографическая съемка. На основе данных, полученных в ходе исследования, будет оформлен документ.

Лица, состоящие в браке, должны получить согласие супруга. Этот документ следует заверить в нотариальной конторе.

В земельном департаменте нужно получить реквизиты для оплаты госпошлины. Сделав платеж, можно переходить к составлению заявления на аренду надела.

В случае одобрения заявки, договоры, срок действия которых превышает 1 год, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Обращаться нужно в то отделение, которое находится по месту положения территории. По результатам сдачи бумаг будет выдана выписка (ЗК, ст. 26 и ГК ст. 651).

ЗК РФ, Статья 26. Документы о правах на земельные участки

  1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После проведения процедуры лицо, подавшее заявление, получит на руки готовый договор. Только после этого можно пользоваться гаражом и землей под ним.

При самозахвате получить право на аренду можно только через обращение в суд. При этом должно быть проведено общее собрание близлежащего многоквартирного дома, оформлен протокол. Необходимо более 50% голосов.

Если заявка на аренду участка будет подана в муниципалитет, то могут быть использованы следующие правовые схемы:

При аренде потребуется заплатить госпошлину и налог. Кроме того, за пользование участком взимается арендная плата. В 2017 году ее размер установлен на уровне 0,27%, за основу берется кадастровая стоимость недвижимости.

Госпошлину оплачивают, если срок действия договора аренды превышает 12 месяцев. Документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Госпошлина для физических лиц составляет 2 тыс. руб. Юридические лица должны заплатить 22 тыс. руб.

Инвалиды и ветераны освобождены от налогового бремени, но они должны заранее предоставить в ФНС документы, которые бы подтвердили их право на получение льготы.

Если строение зарегистрировано, нужно ли платить за него налог?

В собственности может быть любой гараж. Но если у его собственника есть свидетельство о регистрации, то ему придется платить налог. Его начинают начислять с момента регистрации, которая происходит в Росреестре.

Размер налога может отличаться:

  1. если стоимость имущества до 300 тыс. руб., то ставка 0,1%.
  2. Цена гаража 300 – 500 тыс. руб. Ставка 0,1 – 0,3%.
  3. Более 500 тыс. руб. В этом случае ставка 0,3 – 2,0%.

При расчетах используется инвентаризационная стоимость гаража.

Аренда земельного участка под гараж в ГСК

Члены кооператива могут провести общее собрание и подумать над приватизацией территории. Если участок не планируется оформлять в собственность, то можно использовать его, заключив договор длительной аренды. Для оформления документов следует обратиться в муниципалитет.

Смотрите видео по теме:

Земля под гаражом может быть оформлена в аренду частными, а также юридическими лицами. Существует два срока действия договора – 49 и 5 лет. Первый вариант подходит для аренды земли под капитальными строениями. Для оформления нужно написать заявление, подать в органы власти пакет документов.

zhivemvrossii.com

Какой налог платиться с продажи земельного участка физическим лицом и как его рассчитать?

Купли-продажа земельного участка и налоги связанные с этим процессом регламентированы Гражданским и Налоговым кодексом. В частности, соответственно статье 160 ГК РФ оглашается, что земельный участок (ЗУ) является объектом гражданских правоотношений, для которых установлены налоговые платежи на основании статей 208, 209, 224 НК РФ.

Сумма налога исчисляется из условий продажи ЗУ на основании положений статьи 220 НК РФ, а взимаемые средства поступают в бюджет хозяйствующего субъекта – регионального органа власти.

Кто обязан выплачивать налог с продажи земельного участка?

Налогоплательщиком налога с продажи земельного участка является продавец земельного участка. С покупателя налог не взимается. Более того – при покупке земли предоставляется имущественный вычет, то есть возвращение части суммы от покупки.

От налога освобождены собственники при условиях:

  1. Владеющие участком на правах собственника 3 года и больше.
  2. При условии, что стоимость ЗУ по договору купли-продажи не превышает 1 миллиона рублей.

То есть, если продавец реализовал свой участок, который ранее приобрёл в собственность менее 3 лет назад, за 999 тысяч рублей или дешевле – он так же освобождается от налога за землю.

Для того, чтобы уточнить необходимость выплаты налога или возможности освобождения от него, следует подойти в местное отделение налоговой инспекции и узнать у консультанта общего отдела требования, которые предъявляются к продавцу земельного участка. Показав собственные документы, можно узнать необходимость выплат или возможность освобождения от них.

Далее рассмотрим примеры расчета налога при продаже земельного участка физическим лицом.

Облагается ли налогом продажа земельного участка и как его рассчитать?

Обязательно стоит ответить на вопрос «какой налог при продаже земельного участка выплачивается физическим лицом?», т.к. без знания расчетов суммы обложения, можно неверно трактовать всю дальнейшую процедуру оплаты.

Оплата производится за предшествующий налоговый период. Он устанавливается до 30 апреля каждого календарного года.

Пример: если участок продан в 2015 году, то налоговую декларацию следует подавать до 30 апреля 2016 года.

Определение срока принадлежности ЗУ

Нужно взять правоустанавливающий документ, по которому участок был куплен, получен в наследство или в дар и посмотреть дату перехода права собственности. Если участок приватизировался или переоформлялся на основании «дачной амнистии» — посмотреть дату в свидетельстве о собственности. Указанный в документах день, когда возникло право собственности на землю, становится точкой отсчёта. Прибавив к ней ровно три года, можно узнать длительность владения ЗУ.

Определив, что надел в собственности более трёх лет, можно приравнять налоговую сумму к нулю, независимо от суммы, которую выручил продавец.

Например: гражданка Иванова А.А. приобрела надел под строительство в центре населённого пункта в марте 2013 года за 1,5 миллиона рублей и продала его в апреле 2016 года за 3 миллиона 200 тысяч. Независимо от того, что ею получена явная прибыль, купчая налогом не облагается, так как ЗУ находился в собственности более 3 лет.

Если собственность по продолжительности оказалась меньше указанного срока, следует провести расчёты.

Например: гражданин Петров Б.Б. приобрёл надел под сад-огород в 2012 году за 750 тысяч рублей, а в 2013 году продал его за 850 тысяч. С него так же не взимался налог, так как стоимость надела не превышала одного миллиона рублей.

Например: гражданин Сидоров В.В. купил участок в Подмосковье в апреле 2013 года за 2,5 миллиона, продав его в марте 2016 года за 3 миллиона. Налог с продажи высчитывается следующим образом: 3 миллиона – 1 миллион = 2 миллиона, облагаемых налогом. 13% от двух миллионов = 260 тысяч рублей. эту сумму ему придётся заплатить в региональный бюджет.

Пошаговая инструкция оплаты налога с продажи земельного участка

После регистрации купчей в Росреестре следует:

  1. высчитать срок владения наделом на правах собственности;
  2. определить процентную ставку;
  3. рассчитать сумму налога;
  4. оплатить его и сохранить квитанцию.

Если предстоят выплаты, то нужно снять копию купчей. С подлинником, копией и гражданским паспортом подойти в местное отделение инспекции ФНС для заполнения налоговой декларации. Проследить, чтобы уложиться в срок, установленный для подачи деклараций (об этом написано в одном из предыдущих пунктах).

Подойдя в отделение, следует получить в терминале талончик на посещение уполномоченного инспектора. По номеру очереди, освободившийся инспектор пригласит налогоплательщика для проверки правильности заполнения декларации. Если она заполнена правильно, его отправят в кабинет, где производится приём документации. При наличии ошибок в заполнении, налогоплательщик получит квалифицированную помощь и заполнит новый экземпляр.

Квитанцию об оплате налога с продажи земельного участка нужно приложить к декларации. Если в расчётах допущена ошибка в сторону уменьшения – нужно доплатить недоимку и предоставить вторую квитанцию. Если случайно произошла переплата – следует написать заявление на имя начальника регионального отделения ФНС с просьбой вернуть переплаченную часть.

Вот такая нехитрая схема выплаты налога на куплю продажу земельного участка. Но есть интересные нюансы, связанные с льготами в РФ — об этом ниже.

  1. Герои Советского Союза;
  2. Российской Федерации;
  3. ветераны ВОВ;
  4. Полные Кавалеры Ордена Славы.

Из числа лиц, имеющих инвалидность, льготному налогообложению подлежат:

  1. лица, получившие инвалидность в боевых действиях;
  2. инвалиды первой группы;
  3. инвалиды, получившие статус таковых по 2 группе, до 01.01.04 г.
  4. инвалиды с детства.

С данной документацией следует обратиться к уполномоченному лицу или консультанту общего отдела местной инспекции ФНС и написать заявление на имя начальника. В заявлении – сформулировать причину обращения и основания, допускающие получение льгот. После рассмотрения и получения визы начальника, льготникам выдадут письменное разрешение на использование преимуществ налогообложения.

Теперь вы знаете платиться ли налог при продаже земельного участка, сумма налога, как это происходит и у кого имеются льготы.

Для того, чтобы избавиться от налогообложения при продаже земельного участка физическим лицом, не следует прибегать к серым схемам или уменьшать при купле-продаже участка стоимость. Такие прецеденты чреваты плачевными юридическими последствиями. Лучше подождать прошествия трёх лет или честно выплатить положенный налог.

myrealproperty.ru

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок. С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь. Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» . Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов. И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства. Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

arendaexpert.ru

Налог с продажи земельного участка с 2018 года для физических лиц

Покупка или продажа земельного надела – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе. Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки по продаже земли и уточним, какие нововведения принесет нам 2018 год.

Каким налогом облагается продажа земли?

Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ). Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.

Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней.

Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет

Следует уточнить, что не все обязаны уплатить налог с полученных средств от реализации объекта недвижимости. Фактически будете ли вы освобождены от НДФЛ при продаже земельного участка, находится в зависимости от того, сколько лет до момента совершения сделки владели имуществом. Две ситуации предусматривает Налоговый кодекс, когда налоговая сумма не будет рассчитана:

1. Когда земля приобреталась до наступления 2016 года, действующий срок владения ей составляет минимально 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Этот же срок распространяется на случаи получения надела в качестве:

  • дара от близкого родственника (по соответствующему договору);
  • наследства;

В случае продажи участка после трех лет владения не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ.

2. В других случаях применяется минимальный срок владения наделом в 5 лет.

Эти периоды начинают отсчитываться с момента регистрации права в государственном органе, с даты, указанной в выписке из Реестра прав на недвижимость (ЕГРН) или свидетельстве о регистрации.

Не взимается налог при продаже участка в следующих случаях:

  • при владении объектом более минимально установленного срока (3 года или 5 лет) при стоимости не свыше 5 млн. рублей;
  • участок земли приобретался по цене меньшее или равной той, за которую продается, и это подтверждается документально.

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:

  1. Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
  2. Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет назад. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

  • уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
  • эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
  1. С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс.рублей. НДФЛ = 500 тыс.руб.*13% = 65 тыс.руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
  2. Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс.рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей*13% = 39 тыс.рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой там. Таким образом, база для обложения налогом станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость земельного участка при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года. Для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

Базой для исчисления налога будет 1500 тыс.*0,7 = 1050 тыс. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн.рублей и останется 50 тыс.рублей.

НДФЛ = 50 тыс.*13% = 6500 рублей.

В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1300 тыс.*0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

  • при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн.рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс.рублей);
  • при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн.рублей).

Полученные доходы в случае, когда продана земля, которой владели менее минимального срока и имеется НДФЛ к уплате в бюджет, декларируются. Это является обязанностью налогоплательщика. Даже полученный нулевой результат по НДФЛ требует подтверждения расчетов в налоговый орган. Значит, требуется заполнение декларации по форме 3 НДФЛ и представление ее в следующем после получения дохода году не позднее 30 апреля.

Заплатить же НДФЛ необходимо в год подачи декларации не позднее 15 июля. Если же декларация подана в ИФНС вовремя, но пропустили срок уплаты налога, то будет применены пени за каждый день просрочки. Когда не исполнена обязанность и по декларированию и по уплате, то на провинившееся лицо накладывается штраф в 20 % от суммы налогооблагаемого дохода. Помимо штрафа подлежат взысканию и пени, исчисляемые в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату расчета задолженности.

Оштрафовать налоговики могут и за несвоевременное предоставление декларации. Сумма штрафа не может быть менее 1 тыс.рублей даже для тех, у кого расчеты налога окажутся нулевыми, но декларация сдана не в срок. Поэтому лучше своевременно побеспокоиться о ее заполнении и передаче в налоговой орган лично, через представителя или через интернет-сервисы (ФНС или Госуслуги).

Видео: Лекция по налогам на недвижимость для физических лиц

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

nedexpert.ru