Как отменить разрешение на строительство

15 Ноября 2016 Разрешение на строительство: продление, отмена

С. С. Кислов
эксперт журнала «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Известно, что закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом нередки случаи, когда администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство. В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные тяжбы. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:

– подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;

– начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли этих условия должны выполняться одновременно? Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановлениях АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 09АП-28920/2016 по делу № А40-62700/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 № 10АП-7448/2016 по делу № А41-106633/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 № 08АП-8211/2016 по делу № А46-2430/2016 и др.

Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется. Уполномоченный орган незаконно не принял формы КС-2 и КС-3 как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 по делу № А82-18126/2015. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором – признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

А вот в принятом не в пользу застройщика Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82-18126/2015 обстоятельства были иными, что и позволило суду отказать застройщику, отклонив его ссылки на судебную практику, согласно которой подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от 27.10.2014 по делу № А56-68046/2013, организация сообщила о выполнении:

– 100% земляных работ;

– 90% работ по созданию фундамента;

– 20% работ по прокладке инженерных сетей;

– 10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат – отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 12.03.2015 по делу № 307-ЭС15-223).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда технико-экономические показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от 23.05.2016 № 308-ЭС16?4400 по делу № А63-367/2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях

Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от 20.05.2015 № Ф06-21841/2013, Ф06-22926/2015, Ф06-23424/2015 по делу № А55-15700/2014, ст. 48 Федерального закона об общих принципах организации местного самоуправления [1] действительно предусматривает право органов местного самоуправления или должностных лиц местного самоуправления, принявших (издавших) соответствующий муниципальный правовой акт отменять либо приостанавливать муниципальные правовые акты. Вместе с тем из положений указанного закона в совокупности следует, что отменен или приостановлен органом местного самоуправления может быть не любой ненормативный акт, а лишь не соответствующий действующему законодательству (!).

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от 01.09.2016 № 306-КГ16?10277 по делу № А12-33006/2014, от 14.09.2015 № 306-КГ15?10973 по делу № А55-15700/2014, от 08.09.2015 № 306-КГ15?10973 по делу № А55-15700/2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 № 07АП-6957/2016 по делу № А45-27192/2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано. При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем
за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.

[1] Федеральный закон от 06.10.2013 № 131?ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

www.pravcons.ru

Отмена разрешения на строительство

Я на основании всех разрешительных документов в многоквартирном доме вывела квартиру в нежилое и построила входную группу. По бесконечным жалобам соседа 25 октября этого года администрация города отозвала разрешение на строительство,(хотя я подавала заявление о ввода объекта в эксплуатацию 10 сентября) признав свою ошибку, так как разрешение на строительство было выдано на основании согласия 2/3 жильцов дома 46 ЖЗ, а ГЗ ст 51 гласит: согласие Всех собственников. Сосед подал в Арбитраж на администрацию города иск о том, чтобы аннулировать вывод в нежилое и снести постройку. Первое слушание было назначено, но сосед не явился. Подскажите пожалуйста, как правильно мне защитится? На что ссылаться? Какие у меня шансы?

Адвоката я наняла не совсем подходящего. Что то с этой стройкой не везет. Прошу помощи!

Ваш спор с соседом в арбитражном суде для Вас, похоже, малоперспективен, поскольку администрация (ответчик по делу) отозвала разрешение на строительство, как ошибочно выданное. Следовательно, администрация иск соседа, вероятнее всего, признает и он будет удовлетворен. В этом случае Вы можете сами в судебном порядке потребовать от администрации возмещения всех понесенных Вами затрат и компенсации морального вреда. Основанием для этого будет выданное ими разрешение на вывод Вами жилого помещения в нежилое и строительство входной группы (как Вы пишете). Поскольку администрация считает выдачу Вам разрешения ошибкой, должна за эту ошибку отвечать материально.

Добрый вечер, еще раз.

Посмотрите похожее решение суда тут — actoscope.com/pfo/udmurtres/industrialnyy-udm/gr/1/o-priznanii-postanovleniya-admin12042011-359926/ в целом свою позицию вы у меня уже выспросили в чате.

Заявите в суде о применении срока исковой давности.

Я так понимаю вы возвели постройку на общем имуществе собственников помещений в данном доме. Если да, то при таких обстоятельствах необходимо было согласие 100% жильцов. Так как его нет, требования соседа обоснованные. Ссылку на НПА сейчас скину.

ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом данная норма носит императивный характер.

В силу ч.1 ст.48 Закона № 131-ФЗ муниципальные
правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено
органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления,
принявшими соответствующий правовой акт. Таким образом администрация в порядке самоконтроля отменила ранее выданное разрешение.

Посоветуйте своему адвокату подготовить письменное возражение на исковое заявление в котором подробно по каждому пункту иска пусть даст опровержение, свои доводы и пути решения проблемного вопроса, в возражении просите приобщить его к делу и в удовлетворении исковых требований исца отказать в полном объёме.

К сожалению вы уже проиграли с того момента, когда администрация отменила разрешение на строительство. Так как ввести объект в эксплуатацию без разрешения на строительство нельзя (ст.55 Градостроительного кодекса РФ).

Вы конечно можете обжаловать действия администрации выразившиеся в отмене разрешения на строительство в судебном порядке в течении трех месяцев, если считаете их незаконными.

Мое мнение, администрация действовала в рамках действующего законодательства отменяя разрешение на строительство, которое нарушает права и интересы третьих лиц.

Поэтому соглашусь со своим коллегой Мурашко Владимиром, возмещайте убытки с администрации.

«2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещенийдолжно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Таким образом, учитывая, что строительство входной группы в любом случае будет присоединяться к ограждающей несущей (не несущей) конструкции дома п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ (общее имущество), то разрешение на реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников.

Здравствуйте Зебо Касымовна!

Согласно
ст.46 ЖК РФ

Решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на
голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов
принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 статьи 44 настоящего Кодекса решений ( о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;,
которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к
компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не
участвовали в голосовании.

То есть, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа.

ЕСли при голосовании по Вашему вопросу на ОС Вы получили 2\3 голосов собственников. то такое решение явл. законным и обязательным.

В
соответствии со ст.51 ГрадК РФ

В
целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства
застройщик направляет заявление о
выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу
разрешений на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

6)
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае
реконструкции такого объекта;

То есть, данная норма подразумевает решение общего собрания, в котором имеют право участвовать все собственники дома.

Поэтому, Вы вправе были получить разрешение на строительство.

Если Адм. отменила свое разр. на строител., то Вам следует обжаловать действия Адм. в суде.

ПРи подаче обоснованной жалобы Вы имеете все шансы на решение вопроса в Вашу пользу.

Кроме того, если сосед подал в Арбитраж на администрацию города иск о об отмене реш. перевода в нежилое и сносе постройки, то Вам следует вступить в качестве третьего лица и подать обоснованное Возражение.

Смогу оказать услугу по составлению жалобы, Возражения на иск, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф, Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Отмена градостроительного плана земельного участка и разрешение на строительство

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Андрианов_Вестник экономического правосудия РФ_03.2015

Вопросы регулирования градостроительной деятельности неоднократно становились предметом рассмотрения высших судов, в связи с чем вынесенное ВС РФ определение от 10.02.2015 по делу № А40-167282/13 представляет значительный интерес в контексте дальнейшего развития судебной практики.

В 2002 году между Московским земельным комитетом и Фондом «Международная спортивная академия Владислава Третьяка» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого в аренду Фонду были предоставлены два земельных участка общей площадью 8,7 га для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплекса. В 2011 году Москомархитектурой был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и утверждено архитектурно-градостроительное решение будущего объекта. В 2012 году право аренды земельного участка у Фонда в порядке перенайма было приобретено ООО «Митино спорт сити» (Общество). В декабре 2012 года Мосгосстройнадзор выдал Обществу разрешение на строительство сроком действия до 2015 года, однако в июле 2013 года уведомил его об отзыве этого разрешения на основании решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК). Посчитав решение об отзыве разрешения на строительство незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 по делу № А40-167282/13 требования Общества были удовлетворены. Разрешая спор, суд исходил из того, что основания для отмены ранее выданного разрешения на строительство исчерпывающим образом перечислены в ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Установив отсутствие таких оснований в рассматриваемом деле, суд признал решение об отзыве выданного Обществу разрешения на строительство недействительным Девятый арбитражный апелляционный суд с таким подходом не согласился и постановлением от 25.04.2014 решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 по делу отменил, а в удовлетворении заявленных Обществом требований отказал. В обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции сослался на то, что в силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ, в составе которого указываются, в том числе, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства. Суд установил, что ГЗК г. Москвы было принято решение об аннулировании ГПЗУ, в связи с чем и было отменено ранее выданное разрешение на строительство. Посчитав, что в отсутствие действующего ГПЗУ отзыв разрешения на строительство не может нарушать права и законные интересы заявителя, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

ФАС Московского округа постановлением от 24.07.2014 отменил постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу № А40-167282/13, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 оставил в силе. Вывод апелляционного суда о возможности прекращения действия разрешения на строительство в административном порядке в отсутствие оснований, перечисленных в ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, суд кассационной инстанции признал не основанным на нормах права, отметив, что органы, осуществляющие государственно-властные полномочия, не вправе произвольно препятствовать осуществлению гражданских и иных прав физических и юридических лиц, в том числе в отношении ранее предоставленных таким лицам специальных прав.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.02.2015 решение Арбитражного суда г. Москвы и постановление ФАС Московского округа от 12.02.2014 по делу № А40-167282/13 были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по тому же делу оставлено без изменения. В обоснование своих выводов ВС РФ сослался на предусмотренный ст.ст. 44, 46, 51 ГрК порядок выдачи ГПЗУ и разрешения на строительство, с учетом которого разрешение на строительство выдается на основании ГПЗУ при условии соответствия проектной документации указанным в нем требованиям. ВС РФ обратил внимание на то, что решением ГЗК, во исполнение которого было принято оспариваемое решение об отмене ранее выданного разрешения на строительство, был не только отменен ранее выданный ГПЗУ, но также предписано приостановить реализацию инвестиционного контракта, выполнение строительных работ на земельном участке, отменить ранее выданное разрешение на строительство объекта.

Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, ВС РФ отметил, что при рассмотрении дела суд установил, что принадлежащий Обществу земельный участок находится в зоне охраняемого культурного слоя, режим содержания которой предусматривает проведение охранных археологических раскопок, а также осуществление археологических наблюдений с целью изучения культурного слоя и выявления памятников археологии, в то время как в выданном Обществу ГПЗУ сведения об объекте культурного наследия в нарушение ст.ст. 44, 46 ГрК РФ указаны не были.

С учетом этого ВС РФ пришел к выводу о том, ГПЗУ и оформленное согласно его сведениям разрешение на строительство изначально были выданы с нарушением требований норм о градостроительной деятельности, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления Общества. При этом судебная коллегия также приняла во внимание отсутствие в материалах дела сведений о начале Обществом строительства объекта.

Ранее дела со схожими фактическими обстоятельствами рассматривались Президиумом ВАС. Так, в постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС указал на то, что, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Руководствуясь положениями ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Президиум ВАС пришел к выводу о том, что уполномоченный орган был вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства.

В постановлении от 25.02.2010 № 15951/09 Президиум ВАС признал за мэром Москвы полномочия по устранению нарушения законодательства путем отмены ненормативного акта, принятого подведомственным ему органом исполнительной власти – Мосгосстройнадзором, отметив при этом, что поскольку на основании выданных Мосгосстройнадзором разрешений за застройщиком было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, оспорено оно может быть только в судебном порядке.

С учетом сформулированных в постановлениях Президиума ВАС от 06.07.2004 № 1424/04 и от 25.02.2010 № 15951/09 правовых позиций Судебная коллегия ВС РФ, установив, что разрешение на строительство было выдано застройщику с нарушением требований законодательства в области охраны объектов культурного наследия, и что застройщик при этом не начал строительство на земельном участке, могла ограничиться данными обстоятельствами, сделав вывод о правомерности отмены разрешения на строительство выдавшим его органом в порядке самоконтроля. Однако в обоснование своих выводов коллегия сослалась на факт отмены ГПЗУ, на основании которого застройщику было выдано разрешение на строительство

В период своей деятельности ВАС РФ неоднократно обращался к вопросам градостроительства. Так, в постановлении от 30.07.2013 № 58 Пленум ВАС определил нормативно-правовую природу документов территориального планирования и градостроительного зонирования, и ненормативный характер документации по планировке территории, правовых актов об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, а Президиум ВАС в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13 указал, что по смыслу статей 41-46 ГрК РФ ГПЗУ по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях, отметив при этом, что ГПЗУ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. ВС РФ, в свою очередь, отмечал, что ГПЗУ должен выдаваться по заявлению заинтересованного лица, и уполномоченный орган не вправе при этом требовать предоставления дополнительных документов, кроме тех, которые необходимы для установления личности заявителя (определения ВС РФ от 27.03.2013 № 6-КГ12-11 и от 21.06.2013 № 65-КГ13-1), а также что заявитель не обязан обосновывать необходимость получения ГПЗУ (определение ВС РФ от 10.09.2014 № 18-КГ14-96). С учетом этого юридическое значение ГПЗУ сходно со значением выписки из ЕГРП, воспроизводящей содержащиеся в реестре сведения по состоянию на дату ее выдачи.

В постановлении от 18.06.2013 № 136/13 Президиум ВАС обратил внимание на то, что, осуществляя градостроительное регулирование, уполномоченные органы должны устанавливать разумный баланс между интересами собственников и обладателей иных прав на земельные участки и защищаемыми законом правами и интересами иных лиц, а также публичными интересами. В этой связи ВАС признал за муниципалитетами право на изменение условий градостроительного освоения территорий, в том числе после выдачи правообладателю земельного участка ГПЗУ, воспроизводящего ранее установленные в отношении такого участка характеристики, а за правообладателями участков – право требовать возмещения убытков, причиненных вследствие установления дополнительных градостроительных ограничений.

В рассматриваемом же определении от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 ВС РФ не только придал ГПЗУ совершенно иное значение некоего выдаваемого в индивидуальном порядке разрешительного документа (что противоречит сути заложенных в основу действующего ГрК РФ принципов градостроительного развития территорий), но и допустил возможность его последующей отмены, связав с этим негативные для застройщика последствия.

Обращает на себя внимание также то обстоятельство, что в обоснование незаконности выдачи разрешения на строительство ВС РФ сослался не на то, что застройка участка противоречит законодательству об охране объектов культурного наследия (на протяжении более 10 лет арендатор вносил арендную плату, имея в виду возможность застройки участка в соответствии с условиями договора аренды), а на то, что связанные со строительством ограничения (необходимость проведения предваряющих строительство археологических раскопок и наблюдений) не были указаны в ГПЗУ.

Несмотря на то, что ВС РФ сослался на установленный нижестоящими судами факт нахождения участка в границах территории объекта культурного наследия, из судебных актов по делу это совершенно не следует: в постановлении от 25.04.2014 по данному делу апелляционный суд указал, что ГПЗУ был отменен ГЗК «в связи с возражениями жителей», а не вследствие того, что при его выдаче не были учтены особые условия использования территории.

Весьма спорным представляется и поддержанный ВС РФ вывод апелляционного суда о том, что в отсутствие действующего ГПЗУ отмена выданного застройщику разрешения на строительство не может нарушать его прав и законных интересов (при том, что именно разрешение на строительство в силу ст. 51 ГрК РФ дает застройщику право осуществлять строительство, а его отмена лишает застройщика такого права).

Остается надеяться, что примененный ВС РФ при разрешении данного дела подход либо будет пересмотрен в рамках других дел, либо не получит широкого распространения в практике, оставшись исключением для Москвы, где до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки.

www.vegaslex.ru

Отмена разрешения на строительство?

Вот отказ в выдаче разрешения на строительство мне известен и о нем есть-кое что в законодательстве. А чего за зверь такой — отмена разрешения на строительство? Это что, такая административная санкция есть или как? Кто-нить знает, на основании чего можно отменить выданное разрешение на строительство в судебном и во внесудебном порядке? Буду признателен за версии и ссылки. Спасиб.

Чего, так и нету никаких мыслей?

В Постановлении об отмене разрешения , в качестве основания отмены указано: по обращению депутата и инициативной группы жителей!
А фальсификации никакой, проверка прокуратуры и созданной комиссии нарушений не выявили! Причем речь идет о строительстве индивидуального жилого дома, категория земли ЛПХ! Подскажите, куда обращаться? сегодня жители уже устраивают митинг. не дают возможность завезти строй материалы. Может обратиться в Прокуратуру? И где найти Очень хорошего адвоката по таким вопросам (Московская обл.)

Если у Вас земельный участок в собственности и разрешенное его использование под Личное Подсобное Хозяйство, то разрешения на строительство не требуется, а так только в суд о незаконных действиях ОМС и отмене данного постановления.
А градостроительный план земельного участка у Вас есть?

Если у Вас земельный участок в собственности и разрешенное его использование под Личное Подсобное Хозяйство, то разрешения на строительство не требуется.

Это какой п. и ст. ГрК?

Это какой п. и ст. ГрК?

ИМХО ноги растут из 25.3. 122-ФЗ. а тут уж кто как договорится.

paulwist

Это какой п. и ст. ГрК?

ИМХО ноги растут из 25.3. 122-ФЗ. а тут уж кто как договорится.

Вы путаете получение разрешения и упрощенную регистрацию ПС.

Вы путаете получение разрешения и упрощенную регистрацию ПС.

отнюдь нет. не путаю.
при наличии достаточных возможностей, нормы ст. 51 ГрК обходятся этой нормой. Подтверждение тому некоторые темы участников конфы.
Изхначально создавались автором в чавойте. )))

Вот отказ в выдаче разрешения на строительство мне известен и о нем есть-кое что в законодательстве. А чего за зверь такой — отмена разрешения на строительство? Это что, такая административная санкция есть или как? Кто-нить знает, на основании чего можно отменить выданное разрешение на строительство в судебном и во внесудебном порядке? Буду признателен за версии и ссылки. Спасиб.

ЮрийК — что Вы строите, на что получили разрешение? Статья 30 Земельного кодекса была соблюдена?

paulwist

Вы путаете получение разрешения и упрощенную регистрацию ПС.

отнюдь нет. не путаю.
при наличии достаточных возможностей, нормы ст. 51 ГрК обходятся этой нормой. Подтверждение тому некоторые темы участников конфы.
Изхначально создавались автором в чавойте. )))

forum.yurclub.ru

Как отменить разрешение на строительство

Алгоритм действий зависит от конкретных обстоятельств дела. Однако, оценивая обстановку, нужно ответить на следующие вопросы:

  1. Было ли фактически завершено возведение объекта (его реконструкция) к моменту отмены разрешения на строительство;
  2. На законных ли основаниях оно было отменено;
  3. Все ли документы, которые нужны для строительства/реконструкции объекта имеются на руках (инженерные изыскания, проект, ГПЗУ и пр.);
  4. Допущены ли при строительстве нарушения строительных норм и правил.

verdicto.ru