Право наследства купля продажа

Продажа унаследованного имущества — явление довольно частое. Тем не менее, купля-продажа наследства требует повышенного к себе внимания. Довольно обыденная, на первый взгляд, сделка порою таит в себе множество непредвиденных моментов.

Такой объект собственности, как квартира, нередко оказывается в составе наследственной массы. Чтобы не возникла одна из тех неприятных ситуаций, когда наследник оказывается в суде, а покупатель на улице и без денег, следует отбросить стремление к экономии и обратиться к титульному страхованию. Страхование титула, под которым подразумевается документ, отражающий право собственности на обозначенное имущество, производится на случай потери этого права по независящим от собственника причинам.

Такая мера дает покупателю унаследованной квартиры право на возмещение убытков, понесенных в результате возможного расторжения договора купли-продажи квартиры с последующим ее изъятием. Решение о расторжении выносит суд, убытки компенсирует страховая компания.

Следует понимать, что купля-продажа наследства может быть осуществлена только после окончательного оформления права собственности на него. Уладив все формальности, можно начинать сбор документов для реализации недвижимости. В их перечень входят:

  1. Правоустанавливающий документ. А именно — свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект наследования (по закону или по завещанию).
  2. Свидетельство о госрегистрации права собственности (в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ). Для его получения потребуется предъявить работникам Федеральной службы госрегистрации: заявление, документ, подтверждающий личность, правоустанавливающий документ, квитанцию об оплате госпошлины. В случае первичной регистрации данной недвижимости необходим еще и кадастровый паспорт.
  3. Согласие супруга (супруги) в письменном виде, заверенное у нотариуса. Требуется оно только при наличии брачного контракта, в котором наследство обозначено как совместная собственность. В остальных случаях наследник самостоятельно распоряжается полученным в качестве наследства имуществом
  4. Технический паспорт. Кроме технических характеристик, включает сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (к рыночной стоимости не имеет отношения).
  5. Выписка из единого реестра (ЕГРП). Позволяет проверить квартиру на наличие обременений (залог, арест, рента и т.д.).
  6. Справка, содержащая информацию о лицах, зарегистрированных на данный момент в квартире.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Налог на доход от продажи унаследованной квартиры

Законодательство предусматривает освобождение физических лиц от уплаты налога на доход, полученный в качестве наследства. Однако, последующая реализация унаследованной квартиры влечет за собой обязанность уплатить налог на доход от ее продажи. Налоговая база определяется, исходя из инвентаризационной оценки объекта (квартиры). Налоговая ставка составляет 13%. Если сделка по продаже недвижимости состоялась в 2014 году, то налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ следует подать до 30 апреля 2015 года, а уплата налога должна состояться до 15 июля 2015 года.

Если к моменту продажи унаследованная квартира находилась в собственности более 3-х лет, то продавец освобождается не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию. То есть предоставляется вычет в размере стоимости квартиры.

Необходимо понимать, что налоговый вычет в связи с продажей недвижимости может быть предоставлен только один раз. Если речь идет о продаже квартиры, унаследованной менее 3-х лет назад, тоже предоставляется вычет, но не свыше 1 млн. руб. Важно учитывать, что срок владения наследуемым имуществом отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с того дня, когда было получено свидетельство на наследство.

Налог может вообще не уплачиваться, если продавец унаследованной недвижимости подпадает под категорию лиц, имеющих право на налоговые льготы. Это инвалиды детства, инвалиды, 1-й и 2-й групп, пенсионеры и т.д.

На что обратить внимание покупателю квартиры?

Первым делом покупателя должна интересовать подлинность завещания, а также наличие претендентов на долю в наследстве. Во избежание неприятных сюрпризов, продавец должен предварительно получить официальный отказ от наследства лиц, имеющих на него право. Нотариус обычно не интересуется полным кругом наследников, выдавая свидетельство тем, кто к нему явился. Если квартира унаследована по завещанию, всегда есть риск появления наследника, желающего это завещание оспорить.

Тех, кто осведомлен обо всех тонкостях стандартной процедуры, как правило, минуют серьезные проблемы. Тем не менее, любые манипуляции с недвижимостью лучше производить после консультации с опытным юристом.

www.nasledconsult.com

Как продать квартиру после вступления в наследство

Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать

В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

  • Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
  • Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
  • Заключить договор купли-продажи;
  • Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:

  • при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
  • при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Обратите внимание! Речь идет о подоходном налоге с купли-продажи, а не о налоге на наследство, который давно отменен. Читайте статью «Налог на наследство с близких родственников в 2018 году».

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

  • Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
  • Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье «Документы на оформление наследства».

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

  1. паспорта сторон сделки;
  2. правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
  3. документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
  4. технический паспорт на квартиру.
  5. выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
  6. справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
  7. справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

  • основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
  • стоимость предмета сделки;
  • информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
  • права и обязанности сторон сделки;
  • срок и способ передачи имущества и денежных средств;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • дата заключения сделки;
  • подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
  • выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
  • квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:

  1. Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 — более пяти лет), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.
  1. У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
  2. Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).

Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.

Итак, налог можно не платить, если…

  • После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
  • Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.

Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…

  1. Пенсионеры;
  2. Инвалиды I или II группы;
  3. Инвалиды детства.

Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры

Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.

Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.

В целом сделка с унаследованной квартирой в юридическом плане мало чем отличается от другой сделки с другой квартирой. Самый длительный и сложный этап – этап вступления в наследство, предшествующий оформлению договора купли-продажи.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)322-94-90
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)241-19-29

law-divorce.ru

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству

Получение наследства в большинстве случаев связано с большими финансовыми надеждами. Для кого-то недвижимость, полученная от родственников, становится постоянным местом жительства, а для других – источником получения солидной денежной суммы.

Главное, не забывать, что любое получение прибыли в правовом государстве является поводом для уплаты налогов.

Поэтому прежде, чем заключать сделку купли-продажи, на имущество, полученное по наследству, необходимо тщательно изучить вопрос о налогообложении.

Наследование – это получение имущества гражданина в частную собственность после его смерти на основании завещательных документов или в порядке, установленном законом (ГК РФ ст. 1141).

Наследники, указанные в завещании, могут быть как родственниками, так и посторонними, для умершего наследодателя, людьми.

Однако даже если завещание составлено в пользу одного наследника, лишая тем самым права на наследование остальных, законодательно определены граждане, имеющие обязательную долю в общем наследстве (ГК РФ ст.1149):

  • несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособные супруги;
  • нетрудоспособные родители.

В случае если завещательные документы отсутствуют, наследство распределяется между наследниками в порядке законной очередности:

  • дети, супруги, родители;
  • остальные родственники в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ ст. 1143-1145).

Причем родня более дальняя имеет право претендовать на свою часть наследства только в случае отсутствия наследников предыдущей очереди.

Важно понимать, что, вступая в права наследства, гражданин не должен выплачивать никаких налоговых сборов в казну государства.

Налогообложению подлежит прибыль, которую наследник получает в результате реализации наследного имущества.

Основным «путеводителем» для тех, кто уже получи или только собирается вступать в наследство, являются 2 законодательных акта:

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации.
  • Налоговый Кодекс РФ.

Если вы стали наследником имущества умершего родственника (от супруга, родителей, бабушки и т.д.) или другого человека, это не значит, что уже на следующий день после похорон или прочтения завещания, вы имеете право распоряжаться им по своему усмотрению.

Необходимо соблюсти стандартную процедуру:

Необходимо обозначить свою позицию и получить статус официального наследника. Для этого потребуется нанести визит либо в нотариат по месту жительства умершего, либо в том, где было составлено и хранилось завещание. Законодательно отведено 6 месяцев на то, чтобы написать заявление для открытия нотариального дела (ГК РФ ст. 1154).

  • Получение свидетельства о вступлении в наследство.

    По истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя, нотариус полностью оформляет нотариальное дело на каждого наследника и выдает документ, подтверждающий законность прав на имущество умершего.

  • Регистрация права собственности в Росреестре.

    Если в общей наследственной массе имеются объекты недвижимости (жилой дом, земельный участков, квартира и т.д.), получить на них правоустанавливающие документы на имя наследника, можно только при наличии свидетельства о наследовании.

    После того как все этапы принятия наследства пройдены, наследник может полностью распоряжаться уже своим имуществом по собственному усмотрению.

    Согласно российскому законодательству, каждый собственник, реализующий недвижимость по договору купли-продажи, обязан заплатить налог на прибыль в размере 13% от суммы сделки.

    То есть, если вашу квартиру, дом или коттедж приобрели за 3000000 рублей, то 390000 автоматически принадлежит государству.

    Кажется, что это очень много и жалко расставаться с такими деньгами? Именно поэтому есть определенные законные хитрости, применив, которые можно существенно снизить сумму, перечисляемую в государственную казну.

    Любой желающий, продавший недвижимость, может воспользоваться правом на предоставление налогового вычета.

    Он рассчитывается следующим образом:

    • от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, отнимается 1 миллион рублей;
    • оставшаяся сумма является налоговой базой, от которой рассчитывается налог на прибыль (13%).

    Например, при продаже недвижимости за 1500000 рублей, налогообложению подлежат только 500000 рублей. Соответственно, все сделки, проводимые в ценовой категории до миллиона рублей, вообще не облагаются налогом.

    В случае если наследство разделено между несколькими наследниками, можно еще существеннее снизить налоговое бремя, если продавать недвижимость по долям, а не по одному договору купли-продажи.

    В таком случае, по каждому договору будет доступен налоговый вычет на 1 миллион рублей.

    Кто полностью освобождается от уплаты

    Если каждый гражданин, может существенно снизить налог на прибыль, воспользовавшись доступными налоговыми вычетами, но существуют ситуации, в которых можно вообще ничего никому не платить на законных основаниях:

    • Срок владения собственностью.

    Если вы продаете недвижимость, которой владеете более, чем 3 года, налог на прибыль с вас не взимается. Важно учитывать, что отсчет начала этого срока в случае с наследной недвижимостью исчисляется с момента открытия наследственного дела.

    Если ваша недвижимость стоит менее 1 миллиона рублей, она также не подлежит налогообложению. Главное, чтобы цена сделки не была занижена специально, так как налоговые органы могут проверить соответствие кадастровой и продажной цены на недвижимость.

  • Наследники, льготных категорий.

    Если продажу недвижимости проводит наследник, имеющий определенный льготный статус (инвалиды 1 и 2 группы, а также инвалиды детства), то сделка не облагается налогом.

    Наследство и все, что с ним связано всегда вызывает множество вопросов у простых граждан. Это обусловлю тем, что такое событие случается 1-2 раза в жизни человека (получение наследства от отца или матери) или не случается вообще. А пугает, как известно, именно неизвестность. Рассмотрим некоторые наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с наследством и налогообложением.

    О том, какая обязательная доля в наследстве по закону для пенсионеров, написано тут.

    Что считается налогом а что пошлиной

    Становясь наследниками, граждане пугаются рассказов «бывалых» о грабительских ценах на то, чтобы вступить в наследство. Озвучиваются различные цифры: и 13 и 30 и даже 50% от стоимости оставленного в наследство имущества. На самом деле все не так страшно.

    Главное не путать государственную пошлину за вступление в наследство и налог, взимаемый при продаже недвижимости, реализуемой после получения на нее прав собственности.

    1. Госпошлина – денежная сумма, взимаемая нотариусом за выдачу свидетельства о наследовании. Законодательно определен размер госпошлины (представляет собой процент от общей стоимости, наследуемого имущества):

    • 0,3% — для близких родственников;
    • 0,6% — для граждан, являющихся для умершего наследодателя, посторонними.

    2. Налог при продаже квартиры полученной по наследству (или иного недвижимого имущества) – при продаже недвижимости, наследник получает прибыль, которая по российскому законодательству облагается налогом по ставке 13%.

    Важно помнить, что госпошлина оплачивается перед получением необходимых документов, а налог после подачи ежегодной декларации о доходах.

    Составление и подача отчетности

    Каждый гражданин Российской Федерации обязан ежегодно подавать декларацию о доходах (НК РФ ст. 217). Это документ, в котором отражены все финансовые сделки граждан, осуществленные в течение отчетного периода. Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

    Если вы не знаете, уплачивается ли налог со сделки, осуществленной вами, подавайте декларацию по форме 3НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства и налоговые инспектора сами определят необходимо это делать или нет.

    Вместе с заполненным бланком декларации подаются копии следующих документов:

    • экземпляр договора купли-продажи, принадлежащий продавцу недвижимости;
    • все платежные документы по сделке реализации;
    • удостоверение личности заявителя;
    • сопроводительный реестр для пакета документов.

    Оплата налога на прибыль, производится только безналичным путем. Для этого необходимо на руках иметь квитанция с обязательными реквизитами.

    Получить такой платежный документ можно несколькими способами:

    • при личном обращении в налоговую инспекцию;
    • из полученного уведомления, отправляемого ежегодно каждому налогоплательщику на почтовый адрес;
    • на сайте Федеральной налоговой службы.

    Наиболее востребованными способами оплаты являются:

    • оплата в отделениях банков, имеющих договор с ФНС;
    • на официальном сайте ФНС (с помощью онлайн банкинг или электронных денег);
    • на сайте государственных услуг.

    Льготы, связанные с налогообложением при продаже недвижимости, имеет только две категории граждан:

    • инвалиды 1 и 2 группы;
    • инвалиды детства.

    Для этих граждан полностью отменено начисление налога на прибыль с продажи недвижимости, вне зависимости от срока владения наследным объятом.

    Если вы стали наследником недвижимого имущества не так давно, но уже испытываете потребность в его реализации (заключении договора купли-продажи), то вам придется отдать государству 13% от общей стоимости сделки в качестве налога на прибыль.

    Не платить налог или существенно его снизить можно в следующих случаях:

    • вы относитесь к одной из льготных категорий граждан;
    • вы продаете недвижимость по долям, при этом каждый наследник имеет право на налоговый вычет;
    • стоимость объекта недвижимости меньше либо равна 1 миллиону рублей.

    Возможные проблемы при осуществлении сделки

    Реализация наследственной недвижимости иногда сопряжена с рядом проблем:

    • неправильное оформление отказа от наследства других наследников;
    • отсутствие документа, подтверждающего наличие только 1 наследника – продавца недвижимости.

    Эти ошибки могут привести к расторжению сделки купли-продажи и незапланированным финансовым затратам.

    О том, сколько составляет нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство, написано тут.

    Не знаете, как делится наследство между наследниками первой очереди? Читайте здесь.

    Налоги при продаже квартиры полученной по наследству пенсионером

    Существует, мнение, что наследники-пенсионеры, полностью застрахованы от необходимости платить налоги с продажи недвижимости. Это в корне неверно.

    Пенсионеры точно так же как и все другие граждане Российской Федерации обязаны платить налог на прибыль:

    • платить налог на прибыль в размере 13% процентов, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет;
    • имеют право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
    • освобождаются от уплаты налогов полностью при стоимости сделки менее 1 миллиона рублей или в случае наличия нескольких наследников, имеющих право на вычет.

    yuristlab.ru

    Продажа доли в квартире близкому родственнику

    Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

    Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

    Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

    1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядкео совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
    2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
    3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартирев течение 30 дней.
    4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

    Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

    1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
    2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
    3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

    Продавцу:

    • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
    • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
    • Свидетельство о праве собственности на долю.
    • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
    • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
    • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
    • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

    Покупателю:

    • Ксерокопия паспорта
    • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
    • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

    Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

    • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
    • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
    • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

    Как продать квартиру без налогов?

    Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

    Близким родственником в юриспруденции считаются:

    • супруг
    • дети
    • родитель/ли
    • бабушка/дедушка

    НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

    • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
    • Собственность была в пользовании более трёх лет.
    • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

    Договор купли-продажи между родственниками — образец

    • Дата и место подписания.
    • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
    • Полные паспортные данные всех сторон договора.
    • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
    • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
    • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

    Принудительный выкуп доли у родственников

    Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

    • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
    • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
    • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

    Аргументы при требовании выкупа

    Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

    И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

    Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

    Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

    • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
    • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

    Ожидаемые плюсы:

    • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
    • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
    • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
    • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
    • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
    • Возможно заключение предварительного соглашения.

    Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

    • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
    • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
    • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
    • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
    • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
    • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
    • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
    • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
    • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

    Алгоритм ваших действий будет следующим:

    1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
    2. Собираете необходимый пакет документов.
    3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

    pravonaslednik.ru

    Как заключить договор купли-продажи автомобиля по наследству

    В случае смерти родственника, его наследникам могут достаться долговые обязательства, недвижимое и движимое имущество. Вступить в права наследования преемники могут как по закону в порядке очереди, так и по завещанию покойного. Если наследственная масса включает в себя автомобильное средство, между наследниками относительно него может возникнуть спор, особенно в случае, когда преемнику автотранспорт совершенно не нужен. Как же решить такой спор и вопросы реализации автомобиля, оставленного в наследство?

    Для того чтобы стать владельцем завещанного автотранспорта преемник сначала должен вступить в наследство. Сделать это необходимо в шестимесячный срок с момента его открытия. Происходит оно в день, следующий за датой смерти завещателя или признания его погибшим в соответствии с решением суда.

    Вступление в наследство следует начинать с обращения в нотариальное учреждение с пакетом таких документов:

    • документ, удостоверяющий личность преемника;
    • документы о смерти завещателя;
    • техпаспорт на автотранспорт, в котором покойный записан как собственник;
    • документ в подтверждение того, что автомобиль зарегистрирован в ГИБДД;
    • официальные бумаги, устанавливающие право на владение транспортом;
    • заключение специалиста или эксперта о цене авто;
    • документы, исходя из которых, можно определить родственную связь наследника с покойным и право на наследство (паспорт, завещательный документ и другие бумаги);

    Важно помнить про уплату госпошлины — размер ее высчитывается в процентном соотношении от стоимости автотранспорта в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ.

    После решения нотариуса получатель наследства станет владельцем автомобиля. Если два наследника или более не могут договориться о разделе наследственной массы, стоит помнить, что автотранспорт является имуществом неделимым. В отличие от недвижимости или денежных средств его не получится разделить либо оформить на несколько собственников.

    В случае указанного выше спора наследники должны определится, кто из их круга станет владельцем авто и в последующем возместит остальным их часть доли в виде наличных средств, при необходимости оформив договор купли-продажи автомобиля по наследству. При этом некоторые из преемников могут и отказаться от наследства, в том числе и от авто.

    Оценивать авто необходимо перед обращением к нотариусу — по его стоимости будет произведен расчет пошлины, подлежащей уплате заявителем. Оценка проводится по состоянию на дату смерти наследодателя по рыночной стоимости.

    Для определения стоимости транспорта следует обратиться в специализированные организации, имеющие соответствующее свидетельство о праве предоставлять услуги по оценке. Обращаться необходимо заранее, так как процесс занимает некоторое время и не исключена загруженность специалистов работой.

    Стоимость автомобиля будет высчитана в зависимости от таких показателей:

    • выявленные в ходе осмотра дефекты;
    • время выпуска транспорта и пройденный пробег;
    • износ авто в процентном соотношении.

    После завершения оценки на руки выдается акт обследования, в котором наследник может записать свои замечания по поводу цены.

    Если наследник стал полноправным собственником завещанного транспорта, то он может заняться поиском покупателя.

    Процесс сделки предполагает следующие действия:

    • обращение в МРЭО с представлением свидетельства о правах наследника, выданного нотариусом, для оформления авто на себя, процедура техосмотра и получение ОСАГО;
    • поиск покупателя — им может стать физическое лицо или салон автомобилей;
    • оформление договора купли-продажи машины с покупателем;
    • снятие автомобиля с учета и его регистрация на покупателя;
    • прохождение техосмотра и покупка страховки новым владельцем.

    Последние поправки в законодательстве позволяют продажу транспортного средства без регистрационного учета в ГИБДД наследником. В таком случае преемник может оформить машину на покупателя, придя с ним в МРЭО и предоставив свидетельство о праве наследования и заключенное соглашение купли-продажи.

    Составление договора купли-продажи автомобиля по наследству

    Для соглашения между наследником и покупателем необходимо собрать необходимые документы и правильно составить договор.

    Договор можно заверить у нотариуса по желанию участников, но в обязательные требования это не входит — он может быть составлен в простой письменной форме. Желательно сразу делать соглашение в трех образцах, два из которых остаются у сторон сделки, а третий передается в ГАИ.

    Указывать в содержании договора следует такие пункты:

    • дата и место оформления соглашения;
    • информация о продавце и покупателе;
    • данные о документе, подтверждающем право собственности продавца на автотранспорт;
    • имя и номер соглашения;
    • сведения о доверенности, если у участника имеется представитель;
    • описание характеристик автомобиля: номера составных частей средства, марка, время выпуска и т.п.;
    • цена договора (стоимость авто);
    • сведения о передаче денежных средств по сделке;
    • информация о процедуре передачи авто покупателю;
    • количество копий соглашения;
    • обязательства участников и их подписи под соглашением;
    • другие обстоятельства сделки.

    Бланк договора можно заполнить ручкой одного цвета или с помощью технических средств. Если составлена доверенность на продажу машины по наследству, то сведения об этом должны быть внесены в акт передачи транспорта или в образец соглашения.

    sudguru.ru